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       市场概况：惟有商务研发办公物业成市场亮点

       08年第三季度，上海工业房地产市场新增供应物业以总部商务办公、老厂房改造的创意产业园以及原自用现出租厂房为主，据了解，仅南翔镇在本季度推出上海南翔国际文化影视创意产业园、七星总部大楼等现代服务业商务楼宇7个，共计面积逾100万平方米。受全球经济萎缩的影响下，上海工业地产也受到了相当的冲击，普通工业物业交易量明显较少，部分需要回笼资金的独栋商务研发办公楼项目开始采取降价促销策略，成为目前市场的一个亮点。可以预见，随着年底的临近，有现金流压力的开发商将会把促销进行到底，面对还不算成熟的工业房地产市场，投资者可以在市场低迷期多做研究分析。

       租售价格：成交量显著减少 租售价格涨跌互现



       08年以来，全球经济发展疲软以及通货紧缩，导致国内投资需求明显减少，经历了前2个季度的惯性传导之后，进入第三季度，投资者观望气氛愈发严重，普通工业物业成交量显著减少，尤其没有特色的、不符合市场需求的部分多层厂房几乎无人问津。而租售价格方面涨跌互现，由上海招商网后台数据显示：租金环比下降0.07％，售价环比上涨1.04％。其中浦东板块由于受到世博概念及迪斯尼概念的影响，周边受益土地增值预期大增，业主捂盘情绪强烈，目前还没真正影响到市场整体租售价格。而租金环比的连续下降预示着市场还需进一步向下调整。

       需求市场：

       据上海招商网对08年第三季度工业物业需求信息的统计显示，目前的投资需求量相比上半年下降了23%左右，主要原因还是全球宏观经济的不明朗。而且从需求面积来看，3000平米以下的小面积需求高达77％，物业类型方面，单层重机械需求量同比减少，多层轻工及研发的需求并无特别变化，此现象表明工业投资小规模趋势愈发明显，大型投资项目减少。

       土地市场：

2008年第三季度上海市可供交易的工业地块共72幅，土地总供应面积为353.4795公顷。其中有10批工业土地已经发布了出让结果，无一幅流标，总体成交地块为59幅，总体成交面积为332.422公顷，总体成交金额为198096万元。从供应土地所在区县分布上来看，主要分布在南汇和金山，其中南汇区的土地供应面积最大，为105.3666公顷，而土地供应地块仅为7幅；金山区的土地供应面积位居第二，为50.975公顷，但土地供应块数却多达18幅。

       目前浦东新区的工业土地均价为116.8万元/亩，位居上海市各区县之首，是上海市工业土地均价39.82万/亩的近三倍。另一方面，崇明在上海的10个郊县中距离上海市区最远，工业发展也相对落后，因而该地区的工业土地价格也最低，为13.94万元/亩。这里需要关注一下奉贤，该季度奉贤区的工业土地均价位居上海市各区县的第四位，这或许与奉贤区的工业土地指标少，拿地困难有关。

       投资建议：

       在目前较为低迷的工业房地产市场，观望也许是最好的选择。但上海世博会的日益临近给了整个市场无限憧憬。可以预计在09年上半年势必会有一次较大的市场洗牌，届时投资机会会相对明朗。