世邦魏理仕最新的市场指数报告显示，工业地产方面，从今年年初开始，全国范围内工业用地严格执行“招拍挂”。上海工业用地平均价格季度环比增长了3.2%，达到每平方米879.4元；在地价上涨的带动下，上海工业物业设施平均租金费用季度环比增长了2.5%，达到每月每平方米38.5元。

　　对此，世邦魏理仕大中华区执行董事安豪分析，由于上海城市化进程中坚实的全球经济背景，物流产业发展的利好驱动，以及加入中国世贸组织后银行、交通等产业的开放，带来了新的概念和厂房设想，使得上海工业地产在近几年以惊人的速度，完成了物流厂房的进化。

　　四大刚性需求“盘活”厂房

　　据世邦魏理仕大中华区执行董事安豪介绍，经济发展和政府策略将进一步催热沪上工业地产的四大刚性需求，这给了上海工业厂房更大的持续发展空间。

　　首先在制造业，高品质现代厂房需求凸现。黄渤海，长三角和珠三角地区作为全国的三大经济区，其中上海以其12870亿人民币工业输出的总值占据重要地位。对高品质的现代工业厂房日益增长的需求，使得厂房的质量和设计在近年得到不断改善，成为近年投资热点之一。

　　其次在高科技商务园区，预计上海研发中心总量将在未来五年里极具潜力。上海现有的研发中心地区主要集中在金桥，张江和漕河泾园区，交通发达，商业住宅配套设施成熟。同时由于传统商务区的优质甲级写字楼租金不断上涨，尤其诸如陆家嘴等地区，将有相当一部分的后备办公室运营转移到商务园区，如银行业的呼叫数据中心、企业总部。

　　再次在物流业，上海地区的物流仓储和配送中心的发展前景尤为乐观。外高桥和洋山深水港的开发进一步的确保了上海作为全球最大物流中心之一的地位。随着中国进入世界贸易组织的深入以及越来越多的物流行业巨头在上海的发展，对高品质的现代物流设施的需求不断增长。

　　最后，在工业地产投资方面，工业厂房产品的未来续租性的利好，使得工业地产成为国内外地产投资公司所竞相追逐的物业类型。

　　海外资本频频“造访”

　　得益于工业用地“招拍挂”政策的推出，工业土地价格以及厂房租金大幅度上升，上海工业地产正在成为外资眼中的“香饽饽”。据悉，目前，外资的投资范围主要在郊区市中心的厂房正在逐步向郊区的工业园区集中。

　　安豪透露，目前投资这个领域的外资主要有两类企业，一类是主业做物流仓储物业开发的企业，在上海的代表是美国物流巨头美国普洛斯公司，另一类是有海外工业房地产或者工业园区运作经验的投资商，如新加坡的腾飞集团、AMB以及卡特彼勒等。符合国际建筑标准的产品、高质量潜在租户、稳定收益保障、长期租赁以及合理的租金上涨是外资所关注的。

　　从外资投资的模式来看，主要有两种：一是直接投资开发，通过出售或者租给企业获得租金收益；另一种是采取国际流行的“售后回租”模式，即企业通过把厂房销售返租给外资投资商(指把现有的厂房出售后再向买房承租)，形成“双赢”，对于国内企业而言，“售后回租”可以盘活资金，继续用于扩张，并可能朝“定单式”开发过渡，而对于外资投资商，整体收购也能加速其进入市场的步伐。例如近期日本新熙地株式会社收购位于外高桥的物流仓库，总建筑面积达26万平方米左右，这是该机构在中国内地的第一次收购举措。